주택관리사 시험 과목, 난이도, 전망 등 총정리

‘의무관리대상 공동주택’을 관리하는 주체는 주택관리사를 관리사무소장으로 배치해야 합니다.

그래서 아파트 관리사무소장이 되기 위해 주택관리사 자격시험에 응시하는 분이 많은데요.

이런 분들에게 도움이 되는 주택관리사 시험 과목, 난이도, 전망 등을 쉽게 정리해 보았습니다.

의무관리대상 공동주택

① 300세대 이상의 공동주택

② 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택

③ 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함한다)의 공동주택

④ 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물

⑤ ‘①부터 ④까지’에 해당하지 아니하는 공동주택 중 전체 입주자등의 3분의 2 이상이 서면으로 동의하여 정하는 공동주택

주택관리사보, 주택관리사 차이

‘주택관리사보’와 ‘주택관리사’는 자격요건이 다릅니다. 자세한 내용은 아래와 같습니다.

주택관리사보

자격시험에 합격한 후 시·도지사로부터 주택관리사보 합격증서를 발급받은 사람을 말합니다.

주택관리사와 다른 점은 ‘실무 경력’ 요건이 없다는 것입니다.

※ 의무관리대상 공동주택의 관리사무소장은 ‘주택관리사’가 배치되는 것이 원칙이지만, 예외적으로 500세대 미만의 공동주택에는 ‘주택관리사보’가 관리사무소장으로 배치될 수 있습니다.

주택관리사

아래의 2가지 요건을 갖추고 시·도지사로부터 주택관리사 자격증을 발급받은 사람을 말합니다.

• 주택관리사보 합격증서를 발급받았을 것
• 주택 관련 실무 경력이 있을 것

주택관리사 자격요건 중 ‘주택 관련 실무 경력’은 아래 표와 같습니다.

구분	주택 관련 실무 경력
관리사무소장	50세대 이상 500세대 미만 공동주택의 관리사무소장으로 근무한 경력 3년 이상
관리 직원	50세대 이상 공동주택의 관리사무소 직원(경비원·청소원·소독원 제외) 또는 주택관리업자의 임직원으로 주택관리업무에 종사한 경력 5년 이상
공기업 직원	한국토지주택공사 또는 지방공사(SH공사 등) 직원으로 주택관리업무에 종사한 경력 5년 이상
공무원	공무원으로 주택 관련 지도·감독 및 인·허가 업무 등에 종사한 경력 5년 이상
관련 단체 임직원	‘주택관리사 단체’와 ‘공동주택관리 관련 단체(국토교통부 고시)’의 임직원으로 주택 관련 업무에 종사한 경력 5년 이상

※ 요약하면, ‘주택관리사보’는 자격시험에 합격한 사람이고, ‘주택관리사’는 자격시험에 합격한 후 실무 경력(3년 또는 5년) 요건을 추가로 갖춘 사람입니다.

주택관리사 시험 과목

구분	시험 과목
1차 시험	① 회계원리 ② 공동주택시설개론 ③ 민법
2차 시험	① 주택관리 관계법규 ② 공동주택관리 실무

과목별 시험 범위

회계원리

세부과목 구분 없이 출제

공동주택시설개론

시험 범위	출제 비율
목구조·특수구조를 제외한 일반건축구조와 철골구조, 장기수선계획 수립 등을 위한 건축적산	50% 내외
홈네트워크를 포함한 건축설비개론	50% 내외

민법

시험 범위	출제 비율
총칙	60% 내외
물권, 채권 중 총칙·계약총칙·매매·임대차·도급·위임·부당이득·불법행위	40% 내외

주택관리 관계법규

시험 범위	출제 비율
-「주택법」, 「공동주택관리법」, 「민간임대주택에 관한 특별법」, 「공공주택 특별법」	50% 내외
-「건축법」 -「소방기본법」, 「화재의 예방 및 안전관리에 관한 법률」, 「소방시설 설치 및 관리에 관한 법률」 -「승강기 안전관리법」 -「전기사업법」 -「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법」 -「도시 및 주거환경정비법」 -「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 -「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」	50% 내외

공동주택관리 실무

시험 범위	출제 비율
– 공동주거관리이론 – 공동주택회계관리·입주자관리, 대외업무, 사무·인사관리	50% 내외
– 시설관리, 환경관리, 안전·방재관리 및 리모델링, 공동주택 하자관리(보수공사 포함) 등	50% 내외

주택관리사 시험 시간

1차 시험

교시	시험 과목	시험 시간
1교시	① 회계원리 ② 공동주택시설개론	09:30~11:10 (100분)
2교시	③ 민법	11:40~12:30 (50분)

※ 1차 시험은 과목별 40문항(3과목 계 120문항)이 출제되며, 문제는 보기 5개 중에 1개를 선택하는 객관식으로 출제됩니다.

2차 시험

교시	시험 과목	시험 시간
1교시	① 주택관리 관계법규 ② 공동주택관리 실무	09:30~11:10 (100분)

※ 2차 시험은 과목별 40문항(객관식 24문항, 주관식 16문항)이 출제되므로, 2과목에서 총 80문항(객관식 48문항, 주관식 32문항)이 출제됩니다.

객관식 문제는 1차 시험과 동일하게 5지택일형으로 출제되고, 주관식 문제는 박스 안에 내용 중 괄호(빈칸) 안에 들어갈 ‘용어’ 또는 ‘숫자’를 쓰는 문제가 출제됩니다.

주택관리사 시험 합격 기준

1차 시험

각 과목에서 모두 40점 이상 득점하고, 전 과목 평균 60점 이상 득점한 사람(100점 만점 기준)

2차 시험

① 각 과목에서 모두 40점 이상 득점하고, 전 과목 평균 60점 이상 득점한 사람(100점 만점 기준)

② 다만, 위 ①의 요건을 갖춘 인원 수가 ‘선발예정인원 수’에 미달하는 경우, 모든 과목 40점 이상을 득점한 사람

주택관리사 시험 합격률

1차 시험

년도	응시자	합격자	합격률
2018년	17,717명	2,633명	14.9%
2019년	19,784명	3,257명	16.5%
2020년	13,876명	1,529명	11.0%
2021년	13,827명	1,760명	12.7%
2022년	14,410명	3,137명	21.8%

2차 시험

년도	응시자	합격자	합격률
2018년	3,033명	762명	25.1%
2019년	5,066명	4,101명	80.9%
2020년	2,238명	1,710명	76.4%
2021년	2,050명	1,610명	78.5%
2022년	3,408명	1,632명	47.9%

주택관리사 시험 난이도

2018년도 주택관리사 2차 시험 합격률은 25.1%입니다. 한국산업인력공단이 2018년도 시험의 난이도 조절에 실패해서 합격자 수가 너무 적었습니다.

이후 국토교통부는 합격자 수를 일정하게 유지하기 위해서 2020년도 시험부터 ‘선발예정인원 제도’를 도입했습니다.

선발예정인원 제도가 실시됨에 따라, 한국산업인력공단(출제기관) 및 출제위원들은 시험의 변별력을 갖추기 위해 시험을 점차 어렵게 출제할 가능성이 높습니다.

이러한 예는 상대평가 방식을 채택한 공무원 시험이 대표적입니다. 공무원 시험이 예전에 비해 어려워져서 평균 수험기간이 늘어나고 있습니다.

또한 다른 자격증 시험도 학원 강의와 수험생의 수준이 높아짐에 따라 계속 어려워지고 있는 것이 현실입니다.

따라서 주택관리사를 목표로 하시는 분들은 시험을 일찍 준비하는 것이 수험기간을 줄이는 방법일 수 있습니다.

선발예정인원 제도

2020년도 제23회 주택관리사보 자격시험부터 ‘선발예정인원 제도’가 도입되었습니다.

이 제도 시행으로 2차 시험의 평가 방식이 기존 절대평가 방식에서 상대평가 방식으로 변경된 것입니다.

예를 들어 2022년도 시험의 ‘선발예정인원 수’는 1,600명이었는데, 선발 방법은 다음과 같습니다.

① 먼저 2차 시험에서 평균 점수 60점 이상(각 과목 40점 이상)을 득점한 사람을 선발

② 평균 60점 이상 득점한 사람이 1,600명에 미달한 경우, 모든 과목에서 40점 이상 득점한 사람 중에서 고득점자 순서로 1,600명이 될 때까지 추가로 선발

이때 동점자로 인해 1,600명을 초과하는 경우, 그 동점자(소수점 이하 둘째자리까지 계산)를 모두 합격자로 결정합니다.

※ 국토교통부는 선발예정인원을 결정할 때, 직전 3년 간 사업계획승인을 받은 공동주택단지 수, 자격시험 응시인원, 취업현황 등을 고려합니다.

부분점수 제도

2차 시험 주관식 문제(과목당 16문항)에 부분점수 제도가 있습니다.

위 표와 같이 주관식 문제 1개당 배점은 2.5점으로 기존과 동일하지만, 정답을 맞춘 괄호(빈칸) 개수에 따라 부분점수를 부여합니다.

예를 들어 주관식 문제의 지문에서 괄호(빈칸)가 3개 있고, 그 중 2개의 정답을 맞춘 경우 부분점수 1.5점을 부여합니다.

주택관리사 전망

주택관리사 자격증을 준비하는 이유 중 하나는 안정적인 직업을 원하기 때문일 겁니다. 그래서 주택관리사 수요와 공급을 기준으로 취업 전망을 살펴보겠습니다.

주택관리사 수요 측면

주택관리사 취업 전망을 대략적으로 가늠하려면, 먼저 공동주택 수를 예측할 필요가 있습니다.

2020년 6월 말 기준, 우리나라 주민등록 인구는 약 5,184만 명이며, 주민등록 세대는 약 2,279만 세대입니다.

2019년 말에 비해 인구는 10,453명 감소했지만, 세대수는 310,065세대가 증가했습니다.

그 이유는 1인 세대 또는 2인 세대가 늘어나고 있기 때문입니다.

현재 우리나라의 주거형태 중 공동주택의 비중이 높으므로, 세대수의 증가는 공동주택의 증가로 이어질 수 있습니다.

따라서 주택관리사 수요 측면에서 볼 때, 이러한 추세는 취업 전망에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

주택관리사 공급 측면

국토교통부는 매년 공동주택단지 수, 시험 응시인원, 취업 현황 등을 고려해서 주택관리사보 선발예정인원 수를 결정합니다.

이렇게 정부가 주택관리사 수를 관리하게 되면 주택관리사 수가 급격하게 증가하는 일은 없을 것입니다.

따라서 정부의 관리는 주택관리사 공급 측면에서 변동성의 감소라는 긍정적인 면이 있습니다.

정리하며

주택관리사는 공동주택 운영·관리·유지·보수·안전관리 등의 업무를 수행합니다. 회계, 계약, 시설관리 등 다양한 분야의 업무가 혼합되어 있습니다.

그래서 젊은 시절에 다양한 사회 경험을 쌓은 분들이 공동주택 관리 업무를 능숙하게 하시는 경우가 많습니다.

또한 관리사무소장이 되시면 주민 사이의 논쟁을 중재하고 문제를 해결해야 할 때도 있습니다.

공동주택에서 발생하는 일에는 여러 사람의 이해관계가 얽혀 있기 때문입니다.

주택관리사를 목표로 하시는 분들은 자신이 어떤 성향인지 생각해 보시고, 현업에 계신 분들에게 조언을 구하시는 것을 추천 드립니다.